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2014年3月，重庆市北部新区某小区业委会将物业公司告上法庭，诉请是小区消防设施存在问题，要求予以恢复和完善。没想到，就在案件开庭审理的当天，小区就发生了火灾。

案例回顾

2014 年 3 月 27 日，重庆市北部新区一小区内一居民楼发生火灾，小区保安立即赶到现场。因为起火的房屋位于顶层，且当时屋内没有人，保安只能从顶楼朝着下方用灭火器灭火或是泼水。几分钟后，9 辆消防车先后赶到现场救援。

这场火灾因为一个柜子引起，过火面积并不大，但是却引起了业主们的强烈反响。2012 年小区也曾发生过火灾，而消防员在救援中才发现消火栓没有水，最后是物管使用灭火器才将大火扑灭。后来一查，才发现是小区消防系统存在问题。因为消防设施不完善，再加上物业费上涨，业主们不愿意再缴纳物业费，而物业公司也在未提前 3个月通知的情况下就停止了物业服务。于是，业主们将物业公司告上了法庭。谁知，案子还没审，小区又发生了火灾。

2014 年 3 月 27 日下午，小区业主委员会作为原告和三名被告——第一被告小区当下的物业公司创美物业、第二被告开发商北润公司、第三被告原物业公司大正物业——坐到了法庭上。原告要求第一、第二被告立即停止对小区业主的侵权行为，恢复小区消防系统、设施的原状，确保消防系统、设施能够运行且有效运行；判令三被告连带恢复小区消防系统、设施原状。

在庭上，原被告进行了激烈的辩论。原告认为，创美物业自 2009 年 9 月开始服务起，不履行对消防系统、设施的维修、保养责任，不向小区消防管道加入消防用水，导致消防系统、设施全面瘫痪。而

且业主们拿出材料证明小区的火灾报警系统故障点位数占总数的近 70%，从 2008 年起，辖区消防部门

先后对该小区消防监督检查 15 次、处罚 6 次。

经法庭审理查明，在该小区竣工前，开发商与大正物业签订合同，约定由大正物业从 2005 年 10

月 10 日至 2008 年 10 月 10 日为小区提供物业服务；2009 年 9 月 8 日，开发商又与创美物业签订服务合同，约定由创美物业自 2009 年 9 月 8 日至 2012 年 9 月 7日为小区提供物业服务。创美物业公司表示，与开发商签订合同后，他们便发现了小区存在的安全隐患，且于 2009 年 10月向开发商书面送达了相关材料，载明了小区存在的消防问题；2011 年 8 月起，创美物业又多次向开发商书面要求对消防问题及时进行处理。同时，在对消防设施日常巡查维护中，创美发现问题后自行解决了部分问题，对不能自行解决的问题及时告知开发商。创美认为，业主们提出的问题都是物业进场前的遗留问题。对此，第二、第三被告认为，消防系统存在隐患是第一被告的责任，与己无关，且第三被告提出业委会的诉求已过诉讼时效。

一审法院经审理后认为，开发商和大正物业对小区负有共同的管理职责。创美物业与开发商签订服务合同并入驻小区后，该公司在实际管理后及时发现了消防系统存在的问题并且致函开发商要求整改，开发商仅整改了部分设施，但是没有完整移交物业公司，没有及时整改消防设施问题。创美物业从 2009 年至 2013 年一直不断要求开发商及相关部门重视和解决小区存在的消防系统问题，并对消防设施进行巡查和维护，其尽到了合同约定的管理职责，不应承担侵权责任。开发商和大正物业没有尽到对小区的管理职责，以致创美物业进驻小区时，消防系统存在严重问题，且开发商一直未完整移交创美物业。因此，开发商、大正物业怠于管理小区设施，应承担侵权责任，修复小区消防系统，使其达到消防验收标准并正常使用。关于大正物业辩称业委会诉求已过诉讼时效的问题，法院认为，小区业委会成立于 2013 年，成立后发现问题及时起诉主张权利，且之前创美物业作为小区的物业管理代表不断主张权利。因此，本案业委会起诉没有超过诉讼时效，法院对大正物业的抗辩理由不予采信。

根据上述认定情况，一审法院判决开发商和大正物业在判决生效后立即整改小区的消防系统达至

消防部门验收标准，使其完整、正常运行 , 驳回业委会的其他诉讼请求。

一审判决做出后，小区业委会、开发商和大正物业向二审法院提起了上诉。小区业委会要求法院

依法改判创美物业承担连带恢复小区消防系统至正常使用的责任；开发商辩称，小区消防设施不能正常使用的根本原因在于地质灾害，再加上自然磨损等因素，与开发商的管理行为无关，损害后果与行为之间没有因果关系。而且开发商已经完整将小区消防设施移交物业 , 开发商也及时履行了整改消防设施的义务，没有任何过错行为不应当承担修复责任；大正物业则表示，小区消防设施损害是创美公司履行物业合同期间没有尽到管理责任所致，相关的侵权损害并不是发生在大正物业对小区管理期间，也不是由于在上述期间大正物业的管理行为所致。

二审法院审理后认为，小区业委会并未举证证明创美物业、开发商和大正物业有何侵权行为，导

致什么损害后果。业委会指出小区消防设施处于瘫痪状态，但造成上述问题的原因尚不明确，所以，业委会依据《侵权责任法》要求上述单位承担侵权责任无事实及法律依据。最终法院判决，撤销原一审法院做出的判决书，对开发商和大正物业的上诉请求予以支持，同时驳回业委会的诉讼请求。

律师解答 

解答人：陈 洁

根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款的规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区

域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”这一规定明确了物业服务企业对消防

设施的维护管理责任。同时，《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”（原《中华人民共和国物权法》第八十三条）以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这两条规定了物业服务企业不履行责任时，

业主的救济请求权。以上规定是本案中业主委员会的请求权基础。

本案争议的焦点在于，能否证明消防设施的故障是由于三被告的行为造成的。在这一方面，业委会

并未提出有力的证据；被告方则是针锋相对地提出了自己与故障后果无关的观点，比如被告二开发商认

为“消防设施不能正常使用的根本原因在于地质灾害，再加上自然磨损等因素”，被告三原物业公司认

为“损害是创美公司履行物业合同期间没有尽到管理责任所致”。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，原告业委会不能提出证据证明其诉讼请求，要承担败诉的法律风险，二审法院最终判决驳回原告诉讼请求。

业委会在维护自身权利的同时，要注重证据的收集，具体到本案中，如果业委会可以出示住宅区竣工验收时消防部门对消防设施的检查情况、消防部门定期开展的对住宅区消防设施的检查情况等证据，证明

消防设施不能正常使用的原因确系三被告没有履行维护管理责任所致，就能够达到要求三被告承担侵权责

任的诉讼目标。

更进一步，如果因为物业服务企业未履行维护管理责任导致消防设施不能正常使用，发生火灾时消

防设施不具有防火灭火功能，导致火灾蔓延扩大的，物业服务企业除依法受到行政处罚外，对于业主遭

受的损失，还应当承担与过错程度相当的损害赔偿责任。

（栏目编辑：钟 琳 插 图：何忆雯）

陈洁，原东方广播电台《东方大律师》节目主持人，主持节目 20 余年，播名洁蕙。 中央电视台CCTV12《法律讲堂》主讲人、法治天地《大律师面对面》节目特邀嘉宾、《中国妇女》杂志开篇人物、《新民晚报》专访人物、电视连续剧《东方大律师》女主角原型，上海市法治研究会副秘书长、上海东方法治文化研究中心副主任、上海市法学会民法研

究会理事、上海市作家协会会员、上海市人民检察院二分院处理信访律师连续多年获聘“上海市新收犯监狱人民督导员”、著名电影演员牛犇先生法律顾问、美国纽交所上市公司“四季教育”法律顾问。2013 年，陈洁个人出资 10

万元成立上海市慈善基金会“洁蕙法律援助项目”，旨在帮助不符合国家法律援助条件但需要法律帮助的困难人群维护合法权益，至今已援助 3000 多人次的困难民众。